Für die Ermittlung der Abschreibung bei Gebäuden oder Wohnungen bei Vermietung, muss eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises vorgenommen werden, da nur das Gebäude der Abnutzung unterliegt. Der Grund und Boden des Grundstücks darf nicht abgeschrieben werden.
Nach der neuesten Rechtsprechung muss nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder nach den Teilwerten auf den Grund und Boden, sowie auf das Gebäude aufgeteilt werden. Die Aufteilung nach der sogenannten Restwertmethode ist nicht mehr zulässig.
Um beim Kauf von Gebäuden oder Wohnungen eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer bereits vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen, stellt die oberste Finanzbehörde von Bund und Ländern eine Arbeitshilfe zur Verfügung.
Die bisherige Arbeitshilfe wurde überarbeitet weiterentwickelt, ab Mai 2017 ist nur noch die neue Arbeitshilfe zu verwenden.
Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreis
Hierfür notwendige Angaben sind:
Foto: Hermann & Kurz
• Lage des Grundstücks
• Grundstücksart
• Datum des Kaufvertrages
• Kaufpreis
(inkl. Nebenkosten)
• Baujahr
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Anzahl Garagenstellplätz
• Bodenrichtwert
Rechenbeispiel an einer Eigentumswohnung: Kaufpreisaufteilung alt
Kaufpreis inkl.
Nebenkosten 120.920 €
Grund und Boden 16.094 €
(13,31%)
Gebäude 104.826 €
(86,69%)
Abschreibungs-
grundlage 104.826 €
Kaufpreisaufteilung neu
Kaufpreis inkl.
Nebenkosten 120.920 €
Grund und Boden 21.064 €
(17,42%)
Gebäude 99.856 €
(82,58%)
Abschreibungs-
grundlage 99.856 €
Im Vergleich zur alten Kaufpreisaufteilung ist die aktuelle Berechnungsmethode in den meisten Fällen ungünstiger für den Käufer, da nach dieser Methode der Grundstücksanteil deutlich höher liegt als vorher. Es ist daher zu empfehlen beim Kauf eines Objektes, die Aufteilung von Grund und Boden und des Gebäudes im Kaufvertrag getrennt auszuweisen. Bei der Berechnung der Abschreibung können dann die Zahlen lt. Vertrag herangezogen werden und die Kaufpreisaufteilung nach den Tabellenwerten entfällt. Aber vorsicht, wenn im Kaufvertrag unrealistisch niedrige Werte für den Grund und Boden festgelegt werden, kann das Finanzamt wieder auf ihr Berechnungsschema zurück greifen.
Es ist daher dringend zu empfehlen, vor Abschluss des Kaufvertrages Ihren Steuerberater zu kontaktieren.
Hermann & Kurz
Steuerberater-Partnerschaft
Zell a. H.
