Erhoben wird die Grundsteuer auf den Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude. Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind es rund EUR 15 Mrd. jährlich. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.

Foto: Hanspeter Schwendemann

Warum muss die Grundsteuer reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10.04.2018 entschieden, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2020 mit dem allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz unvereinbar sind. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnten alten Grundstückswerten, den sogenannten Einheitswerten. Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt; in den ostdeutschen Ländern beruhen die zugrunde gelegten Werte auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit 1964 bzw. 1935 sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes zu gravierenden steuerlichen und mit dem Grundgesetz unvereinbaren Ungleichbehandlungen. Das Gericht hat dem Gesetzgeber daher aufgegeben, bis Ende 2019 eine Neuregelung zu treffen. Sobald der Gesetzgeber eine solche Neuregelung vorgenommen hat, gelten die beanstan­deten Bewertungsregeln noch für weitere Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31.12.2024.

Künftige Berechnung der Grundsteuer

Künftig soll für die Bemessung der Grundsteuer der Wert eines unbebauten Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte ermittelt werden, die in regelmäßigen Abständen von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt werden. Ist das Grundstück bebaut, werden außerdem Erträge wie Mieten zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Zur Vereinfachung des Verfahrens wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je m² in Abhängigkeit von der Lage des Grundstücks typisierend angenommen.

Besteuerung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben

Die Besteuerung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe soll in Zukunft durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen mittels einer weitgehenden Automation des Bewertungs- und Besteuerungsverfahrens erfolgen. Hierdurch wird eine erhebliche Vereinfachung der Bewertungssystematik erwartet.

Öffnungsklausel – Abgeänderte Bewertungsverfahren

Für die Bundesländer ist, insbesondere auf Drängen des Freistaats Bayern, eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Dafür soll mit einem gesonderten Gesetz das Grundgesetz geändert werden.

Einflussmöglichkeiten der Kommunen

Auch in Zukunft werden die Städte und Gemeinden die Höhe der Grundsteuer mit örtlichen Hebesätzen bestimmen können. In der Begründung heißt es, durch die Änderungen könne es zu einer nicht beabsichtigten strukturellen Erhöhung des Grundsteueraufkommens kommen: »An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern«, heißt es in der Begründung des Entwurfs.

Anwendungszeitpunkt der neuen Bewertungs­regeln

Als erster Hauptfeststellungszeitpunkt für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ist der 01.01.2022 vorgesehen. Ob dieses sehr ambitionierte Ziel – drei Jahre vor dem vom BVerfG gesetzten Endzeitpunkt – zu bewältigen ist, darf zu Recht bezweifelt werden.

Einführung einer neuen Grundsteuer C

Im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer sollen Städte und Gemeinden mit der so genannten Grundsteuer C zudem die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes für baureife Grundstücke er­halten. Mit dem erhöhten Satz könne nach den Intentionen des Gesetzgebers über die Grundsteuer ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, baureife Grundsteuer einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen. Die Grundsteuer C soll damit Spekulationen verteuern und finanzielle Anreize schaffen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Auswirkungen auf die Grundsteuerzahlungen

Grundsätzlich wird die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet, das heißt, die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler werden nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlen. Die individuellen Steuerzahlungen werden sich jedoch ver­ändern; einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist letztlich die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungs­gerichtes zur Beseitigung der aktuellen Ungerechtigkeiten, sofern die Städte und Gemeinde nicht auf die Einnahmen aus der Grundsteuer verzichten wollen.

Ralf Coan

Steuerberater und Prokurist

Badische Treuhand GmbH